부동산
[스크랩] 공인중개사 부동산학개론 필수 용어정리
함박웃슴가득
2007. 10. 18. 15:29
공인중개사 부동산학개론 필수 용어정리
.. ▣부동산학개론 주요용어정리(가나다순)▣ ※ 자료실에도 화일 첨부함
1. 감채기금계수(SFF) : 일정 누적액을 전체기간 말에 만들기 위해 매기간의 기말마다 적립해야 할 액수를 구하는 계수이다.
2. 감가수정 : 부동산 감정평가에 있어서 부동산의 적정가격을 구하기 위해 대상부동산의 재조달원가에서 감 가액을 공제하여 가격시점 에 있어서 대상부동산의 시산가격을 적정화하는 작업이며, 이러한 감 가수정방법에는 내용연수를 기준으로 하는 방법(정액법·정률법·상환기금법)과 관찰감가법이 있다. 회계학상 감가상각과 유사하지만 그 목적·방법·감가요인에 있어서 차 이가 있다.
3. 거래사례비교법 : 부동산감정평가에 있어서 비교성·동질성 또는 유사성 있는 물건의 거래사례와 비교하여 가격 시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법으로 이 같은 방법에 의하여 산정된 감정가격을 비준가격이라 한다.
4. 건물의 공급가격 탄력성
⊙ 공급의 가격탄력성이란 가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율을 말하며, 생산량이 증가할 때 비용이 급격히 상승할수록 공급의 가격탄력성은 적고, 재화의 저장이 어렵고 저장비용이 많이 드는 경우일수록 공급의 가격탄력성은 적다.
⊙ 단기보다 장기일수록 공급의 가격탄력성은 크다.
⊙ 대체적 사용의 가능성이나 용도변경을 제한하는 법규가 많으면 많을수록 토지공급의 가격 탄력성은 비탄력적(토지공급곡선의 경사도가 급하다)이다.
5. 건부지 : 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에 속하고 당해 소유 자에 의해 사용되며, 그 부지의 사용·수익을 제약하는 권리 등이 없는 택지를 말한다.
6. 건부지의 평가 : 건물 등의 부지로 사용되고 있는 택지를 말하며, 건부지의 평가는 부분평가에 해당되고 최유효 이용이 기대되는 나지의 가격을 상한으로 하여 결정된다.
7. 게토 : 도시안에 어느 집단이 한 지역에 모여서 커뮤니티를 형성함으로써 그렇지 않은 다른 곳과 구 별되며, 일반적으로 불량지역과 그 뜻이 다르며, 미국 도시의 경우 초기에 볼 수 있는 경제 적·사회적 지위가 낮은 소수민족들이 문화적 특성을 공유하며 생활하는 저소득 커뮤니티를 뜻하기도 한다.
8. 경제지대 : 공급이 제한되어 있음으로 해서 수요 증가시 이전수입을 초과하여 임대인이 받는 지대를 말한 다. 이의 경제지대는 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 크며, 준지대는 단기적으로는 고정 적 성질이나 장기적으로는 생산 가능한 설비·건물 등에서 수요 증가시 소유인이 단기적으로 향유하는 초과이윤을 말한다.
9. 공급의 변화
⊙ 공급의 증가는 공급곡선 자체가 오른쪽으로 이동하며, 공급의 감소는 왼쪽으로 이동한다.
⊙ 공급의 증가요인으로는 생산요소비용의 하락, 기술의 진보, 이자율의 인하, 정부의 공적 규제완화 등이 있다.
⊙ 토지의 공급은 물리적 공급과 경제적 공급이 있으며, 경제적 공급의 예로는 토지이용의 개 발화, 집약화, 대체개발, 세필화, 용도전환의 방법이 있다.
10. 공동화 현상 : 도심지의 주간인구와 야간인구가 현저히 차이가 발생하는 현상으로서 이의 원인으로는 도심 환경 악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적규제, 교통의 발달 등에 기인한 직주분리 현상을 들 수 있다.
11. 교통유발부담금: 도시교통정비지역 내에서 교통유발 요인이 많은 백화점·예식장·아파트 단지 등의 시설에 대해 교통량 유발 정도에 따라 그 소유자에게 부과되는 부담금이다.
12. 국부적 집중성 점포 : 업종이 같은 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 서로 유리한 점포를 말한다. 예) 농기구점, 철공소, 종묘장, 기계기구점 등
13. 기대이율 : 임대차 등에 제공되는 부동산의 취득을 위하여 투자된 자본가격에 대한 투자자가 기대하는 수익의 비율을 말한다. 즉, 기대이율은 부동산이 물리적·기능적·경제적으로 소멸할 때까지 전 기간 내의 일부기간에 대하여 부동산을 사용·수익하는 것을 기초로 발생하는 경제가치에 대응하는 이율로 임료가 있는 기간적인 성격에 대한 이율이고, 상각 후 및 세공제 전의 이율이 일반적이다.
14. 기여의 원칙 : 부동산의 어떤 부분이 그 부동산 전체의 수익획득에 기여하는 정도는 그 부동산 전체의 가격에 영향을 미친다고 보는 원칙을 말한다. 이는 대상부동산에 개조·증축 등 추가투자를 할 경 우 매우 중요한 판단의 기준을 주는 것이며, 따라서 어느 부동산을 최유효이용의 상태로 만들 고, 또한 최고의 수익을 올릴 수 있게 하는 근거가 된다.
15. 내부수익률 : 투자대상부동산의 예상되는 수익과 그 부동산에 투자하여야 할 지출금액을 같도록 하는 할인율, 즉 순현재가치를 0으로 만드는 수익률로 투자대상토지와 그 우선순위를 알려주는 주요 지표가 된다.
16. 내용연수 : 건축 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한을 말한다. 내용연수에는 물리적·경제 적 내용연수가 있으며, 부동산 활동에서는 물리적 내용연수 보다 경제적 내용연수가 더 중요하고, 일반적으로 내용연수라 하면 경제적 내용연수를 말한다.
17. 노선가 : 획지가 접해 있는 각종 가로의 교통상태와 가로의 위치 및 형상에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 가로에 표준적 등급을 붙이고, 그 등급에 따라 각 획지의 평균 단가를 구하여 연접노선에 따라 설정함으로써 획지를 평가하는데 기준이 되는 가격이다.
18. 담보가격과 처분가격
⊙ 담보가격은 언제라도 처분하여 취득될 수 있는 가격이어야 한다. 따라서 담보가격은 채권의 존속기간 중에 장기적으로 장래의 가치에 관계되는 가격이다. 즉, 장래에 있어서의 가치변동을 사전에 측정하여야 할 필요가 있고, 담보가격에서 발생할 불측의 사태에 직면하여도 채권이 보전될 수 있어 손해를 만회할 수 있는 안전한 가격이어야 한다.
⊙ 처분가격은 담보부동산을 처분하는 경우의 가격이므로 이론적으로 본다면 담보가격과 일 치하는 것이 일반적이다. 그러나, 감정평가의 기술적 애로와 가격형성요인의 가변성 기타 처분방법 및 처분비용등의 이유로 현실적으로 그렇지 못하기 때문에 담보물건의 처분을 능률화한다는 요청에 따라서 처분가격의 개념을 분리시키고 처분시 감정평가를 새로이 하게 된다.
19. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙
⊙ 대체의 원칙은 부동산 가격은 대체 가능한 다른 부동산의 가격과 상호 관련하여 형성된다는 원칙이다.
⊙ 부동산의 기회비용은 부동산을 취득하여 처분하기까지 소요되는 비용을 말하며, 투자기회로 인한 등록세·취득세·양도소득세 등을 들 수 있다. 기회비용과 상관되는 부동산 비용으로는 부동산을 계속 소유하는데 드는 소유비용이 있다. 여기에는 금리·재산세·관리비 등을 들 수 있으며, 기회비용의 원칙은 자본투자 기회의 경제성 추구에 있다고 할 수 있으며, 투자기회와 관련한 기회비용 측면의 부동산 가격원칙이다.
20. 도시스프롤 현상(도시확산현상)
⊙ 도시의 성장 개발 현상이 불충분한 도시계획 등으로 불규칙적이고 무질서하게 확산되는 현상을 말하며, 스프롤 현상은 주거지역에서만 생기는 것은 아니고, 상업지역이나 공업지역에서도 나타나며 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다.
⊙ 토지이용이 최유효이용에 미달되어 스프롤 지대의 지가수준은 표준적 지가수준의 이하임
⊙ 스프롤을 방지하기 위하여 개발제한구역의 지정, 계획적이고 장기적인 도시개발, 토지이용 전환으로 개선하는 방안 등이 있다.
21. 동일수급권 : 부동산 활동에 있어서 대상이 되는 대상부동산과 대체성·경쟁성·접근성 등의 관계가 성립되고, 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한 다. 동일수급권은 인근지역을 포함하여 당해 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역과 다른 용도지역을 포함한 보다 넓은 지역개념이라 할 수 있으며, 종류에는 택지의 동일수급권(주거지·상업지·공업지·이행지의 동일수급권), 농지의 동일수급권, 임야의 동일수급권, 후보지의 동일수급권이 있다.
22. 래포(rapport) : 래포는 상담자와 의뢰인 사이에 서로 믿고 존경하는 감정의 교류에서 이루어지는 조화적 인간관계이며, 상호적인 책임이다. 또한 래포는 친근하고 적극적이고 협동적인 관계이며, 상담 관계에 있어서는 꼭 필요하고 래포를 증진시키기 위한 기술로는 동정·확신·승인·유머·객 관적 자료의 이용·개인 사례 제시·위협 등이 있다.
23. 민감도 분석(감응도 분석) : 위험의 내용이 산출결과에 따라 어떠한 영향을 미치는가를 파악하는 방법으로써 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소에 따라 그 산출결과가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법이다. 이는 임대료·영업비·공실률·감가상각방법·보유기간· 가치상승 등의 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화 하는가를 분석하는 것이다.
24. 배후지 : 상업지역에서는 상업경영에서 얻을 수 있는 수익은 고객의 질과 양에 따라 좌우되는데 이때 그 상업지역이 흡인할 수 있는 고객이 존재하는 지역적 범위를 말한다.
25. 베드타운 : 거대도시나 대도시의 중심업무지구와 떨어진 근로자들의 주택군을 형성하는 구역 또는 대도 시 주변의 주거도시로서 건설된 소도시를 말한다. 대도시권의 일부로 형성된 베드타운은 지역 내의 소비수요를 충족하는 이상의 별다른 기능은 갖지않으므로 숙소로서의 기능만 강조된다.
26. 복성식 평가법: 가격시점에서 감정평가 대상부동산을 재생산하거나 재취득하는데 소요되는 재조달원가에서 감가수정을 하여 감정평가 대상부동산이 가지는 현재의 가격을 구하는 방법이다.
27. 부동산 가격의 3면성 : 부동산의 가치를 측정하는데 있어서의 3가지 접근방향을 말한다. 소득 또는 수익성 접근, 원 가 또는 비용성 접근, 시장성 접근을 말한다.
28. 부동산 가격의 이중성 : 부동산 가격이 일단 결정되어 거래되면 이 가격은 다시 유효성, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미쳐 부동산의 수요공급을 조절하는 역작용을 한다.
29. 부동산 가격형성요인 : 부동산 가격은 그 세 가지 발생요인의 상관결합에 의하여 발생하는 경제가치이므로 이들 발생요인에 영향을 주며, 또한 이들을 움직이고 규정하는 요인이다.
30. 부동산 잔여법
⊙ 기간말 건물가치는 0이고, 토지가치는 일정하다고 전제하여 부동산의 전체 수익을 특정기간에 대한 환원이율로 환원, 토지의 복귀가치를 더하여 가격을 구한다.
⊙ 토지잔여법은 대상부동산의 최유효이용이 요구되며, 신규건물 및 건물가치가 상대적으로 적은 부동산에 유용하다(건물가치 추계의 오류를 줄일 수 있다).
⊙ 건물잔여법은 건물투자액의 적정성을 검토할 수 있다.
⊙ 부동산잔여법은 매년 소득이 일정함을 가정한다. 따라서 연금성격이 강한 부동산에 권장된다. 또한 건물가치만의 평가시 유용하다.
31. 부동산의 유용성: 부동산 활동에 있어서 수익성 부동산의 수익성, 주거용 부동산의 쾌적성, 공업용 부동산의 생산성을 합친 개념이다. 수익성 부동산에서는 산출이 많을수록 수익성이 높고 좋은 부동산 활 동의 대상이 되고, 주거용 부동산은 비수익성 부동산으로 분류되기 때문에 삶의 질을 위한 쾌 적성이 좋을수록 유용성이 높은 것이 된다.
32. 부동산 입지선정 : 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것과 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 역할을 하는 것을 말한다. 이러한 입지선정활동은 부동산평가활동과 연결되기도 한다.
33. 부동산의 지역성: 부동산은 자연적·인문적 조건의 전부 또는 일부를 공통적으로 가짐으로써 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있다. 따라서 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로 그 지역과 상호의존·보완·협동 및 대체·경쟁관계에 있으며, 이들의 상호관계를 통하여 사회적·경제 적·행정적 위치가 결정된다. 이러한 지역은 자연적·인문적 조건의 결합으로 이해되며 또한 각각의 특성을 갖는다.
34. 부동성 : 부동산의 자연적 특성 중 하나로 부동산의 움직이지 않는 성질을 말한다. 부동산의 자연적· 지리적 위치는 절대적인 것으로 인위적으로 이를 이동하거나 지배하지 못하는 특성을 말한다.
35. 부증성 : 부동산의 자연적 특성 중 하나로 토지는 물리적 양을 임의로 증가시키지 못한다는 뜻이다.
36. 분해법
⊙ 분해법은 다른 방법과 달리 대상부동산의 감가요인을 물리적·기능적·경제적 요인으로 세분하고, 이에 대한 상각액을 별도로 측정하여 그 합계로 감가수정을 행하는 방법으로서 경제적 감가의 경우 대상부동산 자체에서 발생하는 것이 아니므로 치유가 불가능하며, 대체원가를 재조달원가로 하는 경우 기능적 결함은 재조달원가 산정시 이미 반영되므로 행하지 않는다.
⊙ 감가유형을 세분하여 감가를 행하므로 이중감가가 되지 않도록 특히 유의해야 한다.
37. 비가역성 : 부동산 문제의 특징 중 하나로 토지이용에 있어 한번 잘못 이용되어진 토지는 최유효이용의 원칙에 알맞게 완전한 옛 상태로 회복하기가 사회적·경제적·기술적으로 어렵다거나 비용이 많이 투입된다는 것이다.
38. 산재성 점포 : 점포가 분산하여 입지하여야 유리하며, 한 곳에 집중하면 불리한 유형의 점포를 말한다. 예) 잡화점·과자점·주방용품점·이발소·공중목욕탕·세탁소 등
39. 수요의 가격탄력성
⊙ 수요의 가격탄력성은 가격이 변화할 때 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도가 되며, 대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성은 크고, 재화에 대한 지출이 소득에서 차지하는 비율이 클수록 크다. 아울러 단기보다 장기일수록 가격탄력성은 크고, 생활필수품에 대 한 수요의 가격탄력성은 적고, 사치품은 크다.
⊙ 부동산에 대한 용도전환이 용이하면 할수록 탄력성은 커지고, 부동산의 용도가 다양할수록 가격탄력성은 크다.
⊙ 대체로 주거용 부동산은 탄력적이다.
40. 수요의 변화 : 수요의 결정요인 중 그 재화의 가격 이외의 요인이 변화하면 수요곡선 자체가 이동한다. 아울러 수요의 증가는 수요곡선 자체가 오른쪽으로 이동하고, 수요의 감소는 왼쪽으로 이동하며, 수요의 증가요인으로는 일반적으로 소득의 증가, 대체재 가격의 상승, 보완재 가격의 하락, 이 자율의 인하, 정부의 공적규제 완화, 미래에 대한 기대감 고조, 매수자의 증가 등이 있다.
41. 수익배분의 원칙 : 토지·자본·노동 및 경영의 각 요소의 복합적인 결합에 의하여 발생하는 총수익은 각 요소에 배분된다는 원칙이다. 수익배분의 원칙은 부동산에 귀속되는 순수익을 기초로 하는 가격 또는 임료의 평가방법(수익환원법·수익분석법) 및 토지잔여법의 이론적 근거가 된다.
42. 수익분석법 : 부동산 감정평가법의 3방식 중 수익방식에 의해 대상부동산의 임료를 구하는 방법이다. 일반 기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후, 대상부동산이 계속 임대차하 는데 필요한 경비를 더하여 대상부 동산의 사용료(임료)를 구하는 방법을 말한다. 이 방법에 의해 구해진 가격을 수익임료 라 한다.
43. 수익환원법 : 부동산 감정평가방법의 3방식 중 수익방식에 의해 대상부동산의 가격을 구하는 방법이다. 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서 의 평가가격을 구하는 방법을 말한다. 이때 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수익률에 대상물건의 위험률을 가산한 율로 하며, 이 방식에 의해 구해진 가격을 수익가격이라 한다.
44. 순소득승수 : 순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.
45. 순현가법 : 투자로 인하여 발생할 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 얻은 순현가를 투 자의 준거로 투자결정을 하는 방법이다. 이때 할인율로 사용되는 것을 요구수익률이라 한다. 즉, 순현가법은 투자의 결과로 발생하는 현금유입을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유입의 현가와 투자비용을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가를 비교하는 투자분석방법이다.
46. 슬라이드법
⊙ 슬라이드법은 임대부동산의 필요제경비의 변동, 부동산 가격의 변동, 임료수준의 변동 등 유기적 실체를 이루어 변동한다고 보고 이들의 적정한 변동률, 즉 슬라이드지수를 파악하 여 현행 임료에 곱하여 타당한 계속임료를 산출하는 방법이다.
⊙ 산식은 계속임료=현행 임료를 정한 시점에서의 실질임료×변동률(슬라이드지수)
계속임료=현행 임료를 정한 시점에서의 순임료×변동률+필요제경비
⊙ 변동률은 토지 및 건물가격변동, 물가변동, 소득수준변동 등을 나타내는 각종 지수를 종합 적으로 감안하여 구한다.
47. 시산임료 : 부동산 감정평가에 있어서 감정평가 3방식으로 구해진 임료이다. 원가방식에 의하여 구해진 시산임료를 적산임료, 비교방식에 의하여 구해진 시산임료를 비준임료, 수익방식에 의하여 구해진 시산임료를 수익임료라고 한다. 최종적으로 임료를 결정할 때에는 이들 시산임료의 상호 조정이 필요하다.
48. 시점수정: 매매사례자료의 부동산 거래와 감정평가대상 부동산거래 간의 시간적 차이로 인하여 가격수준에 변동이 있을 경우 매매사례가격을 가격시점으로 수정하여 정상화하는 작업이다. 시점수정의 작업은 통상적으로 지수 또는 변동률 등을 활용하여 수정하게 된다.
49. 에스크로업: 부동산업의 하나로 타인의 의뢰를 받고 타인의 부동산 거래계약에 따른 이행업무를 대행하는 일종의 서비스신탁업을 말한다. 에스크로업은 부동산 거래가 단순하지 않고 발전된 사회에서는 필수적이며, 실제로도 복잡한 저당채무액 등을 정밀하게 검산하고 소유권이전등기 절차, 특허확인까지 대행하고 있다.
50. 영속성 : 부동산 특성 중 자연적 특성의 하나로 토지는 사용하여도 소모되거나 닳아서 없어지지 않는 성질이 있다.
51. 요구수익률: 어떤 투자자가 다른 곳에 투자해 대안적으로 얻을 수 있는 수익률을 말하며, 투자에 대한 기회비용이다. 즉, 투자에 대한 기회비용을 충당할 수 있을 만큼의 수익률이므로 투자가 이루어 지기 위해서 최소한 요구되는 수익률이 된다. 요구수익 률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대 한 비용이 들어 있다.
52. 이전 가능한 개발권(TDR)
⊙ 토지자원의 효율적·입체적·집약적 활용을 통한 지역 기능의 충실화 및 도시재개발을 촉진하는 점에서 의의가 있다.
⊙ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용하는 것이 적당하지 않는 경우에 상부의 미이용 공간에 상응하는 용적률 등을 인근 토지로 옮겨서 이용하는 방법이다.
⊙ 이러한 제도는 역사적 건축물의 보존, 공한지의 확보, 전통적 용도제와 관련하여 개발에 대한 토지이용의 규제가 심할 때 활용될 수 있다.
53. 인접성 : 소유와 관련하여 경제문제를 야기시키며 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 되고, 토지의 용도면에서 대체가능성을 존재하게 한다.
54. 인플레이션
⊙ 인플레이션은 주택수요와 주택공급 측면에 영향을 미침으로써 주택가격을 상승시키며, 화폐가치 하락에 따른 위험회피수단으로서 주택에 대한 수요를 자극함으로써 주택가격을 상승시키고, 주택생산비를 상승시킴으로써 주택가격을 상승시킨다. 이는 실질임금을 감소시 켜 건설노임의 상승을 초래한다.
⊙ 인플레이션으로 인하여 주택의 상대가격이 상승하면 대체효과와 소득효과로 주택소비가 감소한다.
55. 임대사례비교법 : 부동산 감정평가방법의 3방식 중 비교방식에 의해 부동산의 임대료를 구하는 방법이다. 임대료를 산정하고자 하는 대상부동산과 동일성·유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정과 사정보정을 가하여 임료를 구하는 방법을 말한다. 이 방식에 의해 구해진 임료를 비준임료·유추임료라 한다.
56. 입지조건 : 토지가 차지하는 위치의 자연적·인문적 조건의 좋고 나쁨을 말한다.
⊙ 자연적 조건 - 지세·지질·지반·지형 등
⊙ 인문적 조건 - 사회적·경제적·행정적 요인
57. 입체이용률
⊙ 대상토지에 최유효사용의 상태를 상정하여 이를 전제로 대상 토지의 지상·지중·공중 중 공간의 이용가치를 집적한 것이 대상토지의 가격을 형성하는 요소라고 볼 때 지표부근의 공간 이용가치를 기준으로 하여 지상공간 및 지하부분을 지표면과 평행으로 적당한 높이 와 깊이로 구분하여 얻은 지상 및 지하 각 부분의 이용가치 비율을 입체이용률이라 한다.
⊙ 수익 체증·체감의 법칙과 최유효이용의 원칙에 근거를 둔다.
⊙ 토지공간의 입체이용률이 감정평가에 적용되는 예는 주로 고층빌딩이나 아파트 등 고층건물의 평가활동에서 적용되며, 고층건물에서도 그 용도에 따라 입체이용률이 다르다.
⊙ 건물의 한계효용계층이란 토지의 이용을 입체적으로 판단할 때 적용되는 토지공간 입체이용률의 원리가 건물의 고 층화를 통해서 나타나는 현상을 말한다.
58. 저당대출제도
⊙ 저당대출이란 부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여받는 금융의 한 형태이며, 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통하게 되는 것을 저당권의 유동화라 한다. 이 같은 유동화 방법은 저당권 자체를 증권화하여 유통시키는 방법과 저당권부채권을 담보로 새로운 증권을 발행하여 유통시키는 방법이 있다.
⊙ 저당대출담보부증권은 지분형·채권형·혼합형의 3가지 기본 유형으로 구분할 수 있다.
59. 적합의 원칙 : 부동산의 수익성 또는 쾌적성이 최고도로 발휘되려면 당해 부동산이 그 환경에 적합하여야 한다. 따라서 부동산이 최유효이용인가 아닌가를 판정하기 위해서는 해당 부동산이 환경에 적합한가 아닌가를 분석하여야 한다. 즉, 부동산이 입지한 환경에 적합하여야 최유효이용의 상태임을 강조하는 원칙이다.
60. 전이현상: 전이현상이란 부동산 현상이 지역 상호간 옮겨 다니는 현상을 의미하며, 부동산의 종류·규모·지역특성 등에 따라 상당한 차이가 있다. 보통 부동산 투기나 부동산 개발 등은 전이성이 높고 도시화현상이나 빌딩수요현상 등은 전이현상이 낮다. 아울러 어떤 부동산 현상이 그것이 발생한 지역에서 다른 지역으로까지 확대되는 현상을 확대현상이라 하고, 반대로 일단 광역적으로 확대된 부동산 현상의 지역적 규모가 점점 축소되는 현상을 수축현상이라 한다.
61. 접근성
⊙ 어떤 목적물에 도달하는데 시간적·경제적·거리적·심리적 부담이 적은 것을 접근성이라고 하는데 접근성이 좋을수록 입지조건은 양호하고 그 가치는 크다.
⊙ 거리의 구분에는 실측거리·시간거리·의식거리·운임거리가 있다. 거리가 가까우면 접근성은 양호하다. 그러나, 가까우면서도 접근성이 의외로 나쁜 경우도 있다.
⊙ 부동산의 용도는 다양하므로 부동산의 접근성 판단은 그 부동산의 용도에 따라 종합적이고, 복합적으로 결정하는 것이 중요하다.
62. 준부동산
⊙ 민법상 동산이지만 부동산과 같이 법률적으로 취급하는 자산을 말하며, 이는 공시수단(등기·등록)을 요한다.
⊙ 종류에는 항공기·선박·기계장비·자동차·광업재단·공장재단·어업권·입목 등이 있다.
63. 지렛대 효과(레버리지 효과)
⊙ 차입금이 지분 수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 의미한다.
⊙ 현금수지분석에서 종합환원율이 저당환원율보다 클 경우는 정의 레버리지, 그 반대의 경우에는 부의 레버리지가 발생한다.
⊙ 정의 레버리지는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키는 방향으로, 부의 레버리지는 지분투자자의 수익을 감소시키는 방향으로 작용한다.
64. 지리정보시스템=GIS
⊙ 자료처리단계는 입력·분석저장·출력의 3단계로 구분된다.
⊙ 지리정보체계의 기능은 매우 다양한 분석능력을 가지며, 입지·조건·경향·패턴·모델링의 5가지로 구분한다.
☞ 입지란 특정의 장소에 무엇이 있는가를 알고자 하는 것이다.
☞ 조건이란 몇 가지 조건을 설정하고서 이를 만족시키는 위치를 찾고자 하는 것이다.
☞ 경향은 시간의 변화에 따른 입지나 조건의 변화를 분석하는 것이다.
☞ 패턴이란 찾고자 하는 대상의 공간적 분포를 확인하는 기능이다.
☞ 모델링이란 설정된 상황에서 사건의 변화 양상을 예측하는 기능이다.
65. 직주분리 : 직장과 주거지가 도심과 교외와 같이 멀리 떨어져 있는 것을 말하며, 대부분의 도시인들이 직장은 도심에 두고 그 거처는 도심에서 멀리 두는 현상을 말한다. 이러한 현상은 도심의 환 경악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적 규제 및 교통의 발달로 인하여 생기며, 직주분리의 결과 도심의 상주인구가 감소함으로써 도심의 주·야간의 인구차가 커지는 공동화(도넛) 현상이 나타난다.
66. 집심성 점포: 배후지의 중심부에 입지하는 유형으로 여기에 적합한 상업의 종류에는 도매점·백화점·고급 음식점·요리점·귀금속점· 미술품점·영화관·극장·시계점·화장품점·약국·서점 등이 있다.
67. 집재성 점포: 동일한 업종의 점포가 서로 한 곳에 입지하는 것이 유리한 점포의 유형으로 금융기관을 비롯 하여 보험회사·관공서·사무실·기계점·가구점·전기부품점 등이 해당된다.
68. 최유효이용의 원칙: 부동산 가격은 부동산의 효용이 최고로 발휘될 가능성이 가장 많은 이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성되며, 이 경우 최유효이용은 객관적으로 보아서 양식과 통상의 이용능력을 보유한 사람에 의해 합리적·합법적인 최고 최선의 이용방법으로 활용되는 것이다. 최유효이용의 원칙은 부동산의 특성인 용도의 다양성과 공급의 상대적 희소성에서 이론적 근 거를 찾을 수 있다.
69. 투기와 헤징
⊙ 투기란 일정기간 중의 가격변동으로부터 이득을 얻을 목적으로 의도적으로 어떤 자산을 구입한 후 가격이 상승하면 매각하는 행위를 말한다.
⊙ arbitrage는 두 시장의 일시적인 가격차이를 이용하여 이득을 얻을 목적으로 동 종류의 자산을 가격이 낮은 시장에
서는 매입하고, 가격이 높은 시장에서는 매각하는 행위를 말한다.
⊙ hedging은 자산의 가치를 유지하기 위하여 가격변동이 서로 상반되는 동 종류의 자산을 매입·매각하는 행위이다.
헤징은 원래 현물시장에서의 가격변동 위험을 상쇄시키기 위하여 현물시장과는 반대로 선물시장에서 행위를 하는 것이다.
70. 토지공개념
⊙ 토지는 개인의 사적 재산임과 동시에 국토의 일부이므로 국민을 위해 이용해야 할 공적 재산이다.
⊙ 택지소유상한에 관한 법률, 개발이익환수에 관한 법률, 토지관리 및 지역균형개발특별회계법, 종합토지세법 등이 관련 법률이다.
71. 포트폴리오 이론 : 여러개의 자산을 분산 투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합 편익을 취득할 수 있도록 하는 자산의 관리방법 또는 원리를 의미한다. 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험(비체계적 위험)과 피할 수 없는 위험(체계적 위험)이 있는데 부동산포트폴리오는 비체계적 위험을 제거하기 위한 부동산 분산투자 방법이다.
72. 표준적 사용
⊙ 부동산은 지역성을 가짐으로 하여 다른 부동산과 함께 지역을 구성하고, 다른 부동산과 함께 상호작용을 하여 그 지역에 독특한 특성을 지니게 되는데 그 특성이 구체적으로 표준적 사용으로 나타나게 된다.
⊙ 부동산의 지역성에 의해 도출되는 지역은 하나의 유기체적인 생명체도 항상 변동의 과정에 있다. 따라서 표준적 사용도 항상 변동한다.
⊙ 대상부동산이 속해 있는 지역에 대한 지역분석의 결과 도출되며, 다른 지역의 표준적 사용과 구별되는 독특한 특징을 가진다.
⊙ 그 지역의 가격수준을 판정하는 근거가 되며, 최유효사용의 판정에 표준이 된다.
73. 필지와 획지
⊙ 필지는 지적법상의 용어로서 한 개의 토지에 대한 물권이 미치는 범위와 한계를 표시하며, 필지는 토지에 대한 법률관계의 단위개념으로 지번이 붙은 토지의 등록단위이다.
⊙ 획지는 하나의 거래나 이용 등의 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위로 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이며, 획지는 행정적·법률적·인위적·물리적·자연적 기준으로 구분된다.
74. 필터링(여과과정)
⊙ 주택순환과정(필터링)은 소득이 높은 계층의 가구가 신규 주택으로 이동함으로써 생긴 공가를 소득이 낮은 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구매할 수 있을 때 발생한다.
⊙ 시간이 지남에 따라 주택의 가격이 상승하거나 가구의 소득이 증대되는 경우에는 상향적 여과과정, 그 반대는 하향적 여과과정이 생긴다.
⊙ 가구의 소득이나 기호에 변환없이 근린주택의 변화에 따라 생기는 순환과정을 수동적 순환, 반대로 가구의 이동에 의해 일어나는 순환현상을 능동적 순환이라 한다.
⊙ 주택여과 과정에 영향을 미치는 요인으로는 인구 구조와 규모, 주택의 노후화 정도, 가구 소득의 변화, 공공기관의 개입 등이 있다.
75. 피드백 관계
⊙ 입지잉여가 높으면 지가가 높고 토지이용이 집약화 되며, 입지잉여가 낮으면 지가가 낮고 토지이용이 조방화 되는 지가와 토지이용의 관계를 말한다.
⊙ 입지가 양호한 위치가 한정되어 있어 입지경쟁이 나타나는바, 지가를 가장 높게 지불할 수 있는 이용자가 이용하게 되는 것을 입지잉여라 한다.
⊙ 지가구배현상이란 지가수준이 100% 입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮게 되며, 그 낮아지는 정도를 지가구배라 한다. 여기서 100% 입지란 도심지의 지가수준이 가장 높은 곳이다.
76. 할당법
⊙ 토지평가의 방법 중 인구밀도가 조밀한 도시지역에서는 공지에 대한 매매사례를 찾기가 쉽지 않으며, 공지에 대한 매매사례가 없을 경우에 이용하는 평가방법으로서 대상획지에 대한 적절한 매매사례를 찾을 수 없을 경우에 대안적으로 이용될 수 있는 방법이다.
⊙ 할당법은 균형의 원리와 기여의 원리에 근거를 두고 있다.
⊙ 특정 위치의 특정 유형의 부동산에는 어떤 전형적인 지가비율이 있다는 것이다.
⊙ 할당법에서는 이 지가비율을 적용하여 전체 부동산의 가치를 토지와 건물에 할당하여 대상획지의 가치를 구하고 있다.
77. 할인현금수지분석법
⊙ 순현가법과 내부수익률법이 있다.
⊙ 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 것을 순현가라고 하며, 순현가가 0보다 클 때 투자할 가치가 있다.
⊙ 내부수익률은 투자를 하여 미래에 예상되는 현금유입의 현가와 예상되는 현금유출의 현가를 동일하게 하는 할인율을 말한다.
⊙ 내부수익률이 요구수익률보다 높은 투자안에 대해서 투자가치가 있다.
⊙ 내부수익률법과 순현가법이 투자가치의 평가에 있어 상반된 결과를 가져올 경우 순현가법 에 의해서 투자가치를 평가하는 것이 합리적이다.
78. 호스콜드법과 인우드법
⊙ 자본회수분을 원금을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 투자한다고 전제하여 자본회수율로 안전율(축적이율)을 사용하여 환원이율과 구별한다.
⊙ 전형적인 투자자는 감체기금을 설치하지 않으며, 회수자금을 전형적인 부동산 부분 또는 통상적 사업에 투자한다고 하여 자본회수율을 따로 정하지 않고 연금현가율을 사용하여 환원한다.
⊙ 호스콜드법은 소득의 흐름이 일정한 장기고정임대차 및 산림·광산 등 소모성 자산에 유용하며, 인우드법은 내용연수 만료 후에도 재투자하여 수익연장이 가능한 어장·수퍼 등에 유용하다.
79. 환경
⊙ 부동산은 환경의 구성분자이다. 환경의 변화는 부동산에 큰 영향을 미친다.
⊙ 환경은 공간적 확대현상으로 환경의 경계를 파악하여 부동산 활동을 하여야 한다.
⊙ 최근의 부동산 활동은 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다.
⊙ 부동산 활동을 둘러싼 환경관계로 자연적 환경과 인문적 환경(제도적·사회적·문화적· 경제적·기술적 환경)이 있다.
80. 환원이율 : 부동산 감정평가에 있어서 수익환원법에 따라 원본가격을 구하는 환원율로 부동산의 수익성을 나타내는데 금융시장에 있어서의 이자율과 밀접한 관련성을 가진다. 따라서 환원이율의 결정에는 투자이율을 표준으로 하고, 당해 부동산의 개별성을 종합적으로 검토하여 결정한다.
81. 효율적 시장
⊙ 정보가 즉각적으로 비용없이 정확하게 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.
⊙ 자본시장에 있어서 완전시장의 조건
☞ 거래비용이 존재하지 않는다.
☞ 세금이 존재하지 않는다.
☞ 완전한 가분성·시장성이 존재한다.
☞ 가격에 순응자
☞ 모든 정보는 지불되지 않고 획득이 가능하다.
☞ 외부간섭이 없다.
⊙ 완전시장이 성립되지 않더라도 효율적 시장의 성립은 가능하다.
⊙ 가격에 모든 정보가 반영되면 마찰요인이 극소화되어 효율적 시장이 가능하다.
⊙ 자본시장의 효율성의 3대 측면은 할당(배분)효율성, 운영효율성, 정보효율성을 들수 있다.
82. 후보지와 이행지
⊙ 후보지는 현재의 용도에서는 사용이 불가능하였던 다른 용도로 전환되고 있는 토지로, 농지가 택지지역으로 전환되는 경우이다.
⊙ 이행지는 현재의 용도에서 사용 가능한 용도간의 변화를 말하며, 주택지역이 상업지역으로 변하는 토지를 말한다.
.. ▣부동산학개론 주요용어정리(가나다순)▣ ※ 자료실에도 화일 첨부함
1. 감채기금계수(SFF) : 일정 누적액을 전체기간 말에 만들기 위해 매기간의 기말마다 적립해야 할 액수를 구하는 계수이다.
2. 감가수정 : 부동산 감정평가에 있어서 부동산의 적정가격을 구하기 위해 대상부동산의 재조달원가에서 감 가액을 공제하여 가격시점 에 있어서 대상부동산의 시산가격을 적정화하는 작업이며, 이러한 감 가수정방법에는 내용연수를 기준으로 하는 방법(정액법·정률법·상환기금법)과 관찰감가법이 있다. 회계학상 감가상각과 유사하지만 그 목적·방법·감가요인에 있어서 차 이가 있다.
3. 거래사례비교법 : 부동산감정평가에 있어서 비교성·동질성 또는 유사성 있는 물건의 거래사례와 비교하여 가격 시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법으로 이 같은 방법에 의하여 산정된 감정가격을 비준가격이라 한다.
4. 건물의 공급가격 탄력성
⊙ 공급의 가격탄력성이란 가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율을 말하며, 생산량이 증가할 때 비용이 급격히 상승할수록 공급의 가격탄력성은 적고, 재화의 저장이 어렵고 저장비용이 많이 드는 경우일수록 공급의 가격탄력성은 적다.
⊙ 단기보다 장기일수록 공급의 가격탄력성은 크다.
⊙ 대체적 사용의 가능성이나 용도변경을 제한하는 법규가 많으면 많을수록 토지공급의 가격 탄력성은 비탄력적(토지공급곡선의 경사도가 급하다)이다.
5. 건부지 : 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에 속하고 당해 소유 자에 의해 사용되며, 그 부지의 사용·수익을 제약하는 권리 등이 없는 택지를 말한다.
6. 건부지의 평가 : 건물 등의 부지로 사용되고 있는 택지를 말하며, 건부지의 평가는 부분평가에 해당되고 최유효 이용이 기대되는 나지의 가격을 상한으로 하여 결정된다.
7. 게토 : 도시안에 어느 집단이 한 지역에 모여서 커뮤니티를 형성함으로써 그렇지 않은 다른 곳과 구 별되며, 일반적으로 불량지역과 그 뜻이 다르며, 미국 도시의 경우 초기에 볼 수 있는 경제 적·사회적 지위가 낮은 소수민족들이 문화적 특성을 공유하며 생활하는 저소득 커뮤니티를 뜻하기도 한다.
8. 경제지대 : 공급이 제한되어 있음으로 해서 수요 증가시 이전수입을 초과하여 임대인이 받는 지대를 말한 다. 이의 경제지대는 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 크며, 준지대는 단기적으로는 고정 적 성질이나 장기적으로는 생산 가능한 설비·건물 등에서 수요 증가시 소유인이 단기적으로 향유하는 초과이윤을 말한다.
9. 공급의 변화
⊙ 공급의 증가는 공급곡선 자체가 오른쪽으로 이동하며, 공급의 감소는 왼쪽으로 이동한다.
⊙ 공급의 증가요인으로는 생산요소비용의 하락, 기술의 진보, 이자율의 인하, 정부의 공적 규제완화 등이 있다.
⊙ 토지의 공급은 물리적 공급과 경제적 공급이 있으며, 경제적 공급의 예로는 토지이용의 개 발화, 집약화, 대체개발, 세필화, 용도전환의 방법이 있다.
10. 공동화 현상 : 도심지의 주간인구와 야간인구가 현저히 차이가 발생하는 현상으로서 이의 원인으로는 도심 환경 악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적규제, 교통의 발달 등에 기인한 직주분리 현상을 들 수 있다.
11. 교통유발부담금: 도시교통정비지역 내에서 교통유발 요인이 많은 백화점·예식장·아파트 단지 등의 시설에 대해 교통량 유발 정도에 따라 그 소유자에게 부과되는 부담금이다.
12. 국부적 집중성 점포 : 업종이 같은 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 서로 유리한 점포를 말한다. 예) 농기구점, 철공소, 종묘장, 기계기구점 등
13. 기대이율 : 임대차 등에 제공되는 부동산의 취득을 위하여 투자된 자본가격에 대한 투자자가 기대하는 수익의 비율을 말한다. 즉, 기대이율은 부동산이 물리적·기능적·경제적으로 소멸할 때까지 전 기간 내의 일부기간에 대하여 부동산을 사용·수익하는 것을 기초로 발생하는 경제가치에 대응하는 이율로 임료가 있는 기간적인 성격에 대한 이율이고, 상각 후 및 세공제 전의 이율이 일반적이다.
14. 기여의 원칙 : 부동산의 어떤 부분이 그 부동산 전체의 수익획득에 기여하는 정도는 그 부동산 전체의 가격에 영향을 미친다고 보는 원칙을 말한다. 이는 대상부동산에 개조·증축 등 추가투자를 할 경 우 매우 중요한 판단의 기준을 주는 것이며, 따라서 어느 부동산을 최유효이용의 상태로 만들 고, 또한 최고의 수익을 올릴 수 있게 하는 근거가 된다.
15. 내부수익률 : 투자대상부동산의 예상되는 수익과 그 부동산에 투자하여야 할 지출금액을 같도록 하는 할인율, 즉 순현재가치를 0으로 만드는 수익률로 투자대상토지와 그 우선순위를 알려주는 주요 지표가 된다.
16. 내용연수 : 건축 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한을 말한다. 내용연수에는 물리적·경제 적 내용연수가 있으며, 부동산 활동에서는 물리적 내용연수 보다 경제적 내용연수가 더 중요하고, 일반적으로 내용연수라 하면 경제적 내용연수를 말한다.
17. 노선가 : 획지가 접해 있는 각종 가로의 교통상태와 가로의 위치 및 형상에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 가로에 표준적 등급을 붙이고, 그 등급에 따라 각 획지의 평균 단가를 구하여 연접노선에 따라 설정함으로써 획지를 평가하는데 기준이 되는 가격이다.
18. 담보가격과 처분가격
⊙ 담보가격은 언제라도 처분하여 취득될 수 있는 가격이어야 한다. 따라서 담보가격은 채권의 존속기간 중에 장기적으로 장래의 가치에 관계되는 가격이다. 즉, 장래에 있어서의 가치변동을 사전에 측정하여야 할 필요가 있고, 담보가격에서 발생할 불측의 사태에 직면하여도 채권이 보전될 수 있어 손해를 만회할 수 있는 안전한 가격이어야 한다.
⊙ 처분가격은 담보부동산을 처분하는 경우의 가격이므로 이론적으로 본다면 담보가격과 일 치하는 것이 일반적이다. 그러나, 감정평가의 기술적 애로와 가격형성요인의 가변성 기타 처분방법 및 처분비용등의 이유로 현실적으로 그렇지 못하기 때문에 담보물건의 처분을 능률화한다는 요청에 따라서 처분가격의 개념을 분리시키고 처분시 감정평가를 새로이 하게 된다.
19. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙
⊙ 대체의 원칙은 부동산 가격은 대체 가능한 다른 부동산의 가격과 상호 관련하여 형성된다는 원칙이다.
⊙ 부동산의 기회비용은 부동산을 취득하여 처분하기까지 소요되는 비용을 말하며, 투자기회로 인한 등록세·취득세·양도소득세 등을 들 수 있다. 기회비용과 상관되는 부동산 비용으로는 부동산을 계속 소유하는데 드는 소유비용이 있다. 여기에는 금리·재산세·관리비 등을 들 수 있으며, 기회비용의 원칙은 자본투자 기회의 경제성 추구에 있다고 할 수 있으며, 투자기회와 관련한 기회비용 측면의 부동산 가격원칙이다.
20. 도시스프롤 현상(도시확산현상)
⊙ 도시의 성장 개발 현상이 불충분한 도시계획 등으로 불규칙적이고 무질서하게 확산되는 현상을 말하며, 스프롤 현상은 주거지역에서만 생기는 것은 아니고, 상업지역이나 공업지역에서도 나타나며 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다.
⊙ 토지이용이 최유효이용에 미달되어 스프롤 지대의 지가수준은 표준적 지가수준의 이하임
⊙ 스프롤을 방지하기 위하여 개발제한구역의 지정, 계획적이고 장기적인 도시개발, 토지이용 전환으로 개선하는 방안 등이 있다.
21. 동일수급권 : 부동산 활동에 있어서 대상이 되는 대상부동산과 대체성·경쟁성·접근성 등의 관계가 성립되고, 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한 다. 동일수급권은 인근지역을 포함하여 당해 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역과 다른 용도지역을 포함한 보다 넓은 지역개념이라 할 수 있으며, 종류에는 택지의 동일수급권(주거지·상업지·공업지·이행지의 동일수급권), 농지의 동일수급권, 임야의 동일수급권, 후보지의 동일수급권이 있다.
22. 래포(rapport) : 래포는 상담자와 의뢰인 사이에 서로 믿고 존경하는 감정의 교류에서 이루어지는 조화적 인간관계이며, 상호적인 책임이다. 또한 래포는 친근하고 적극적이고 협동적인 관계이며, 상담 관계에 있어서는 꼭 필요하고 래포를 증진시키기 위한 기술로는 동정·확신·승인·유머·객 관적 자료의 이용·개인 사례 제시·위협 등이 있다.
23. 민감도 분석(감응도 분석) : 위험의 내용이 산출결과에 따라 어떠한 영향을 미치는가를 파악하는 방법으로써 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소에 따라 그 산출결과가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법이다. 이는 임대료·영업비·공실률·감가상각방법·보유기간· 가치상승 등의 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화 하는가를 분석하는 것이다.
24. 배후지 : 상업지역에서는 상업경영에서 얻을 수 있는 수익은 고객의 질과 양에 따라 좌우되는데 이때 그 상업지역이 흡인할 수 있는 고객이 존재하는 지역적 범위를 말한다.
25. 베드타운 : 거대도시나 대도시의 중심업무지구와 떨어진 근로자들의 주택군을 형성하는 구역 또는 대도 시 주변의 주거도시로서 건설된 소도시를 말한다. 대도시권의 일부로 형성된 베드타운은 지역 내의 소비수요를 충족하는 이상의 별다른 기능은 갖지않으므로 숙소로서의 기능만 강조된다.
26. 복성식 평가법: 가격시점에서 감정평가 대상부동산을 재생산하거나 재취득하는데 소요되는 재조달원가에서 감가수정을 하여 감정평가 대상부동산이 가지는 현재의 가격을 구하는 방법이다.
27. 부동산 가격의 3면성 : 부동산의 가치를 측정하는데 있어서의 3가지 접근방향을 말한다. 소득 또는 수익성 접근, 원 가 또는 비용성 접근, 시장성 접근을 말한다.
28. 부동산 가격의 이중성 : 부동산 가격이 일단 결정되어 거래되면 이 가격은 다시 유효성, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미쳐 부동산의 수요공급을 조절하는 역작용을 한다.
29. 부동산 가격형성요인 : 부동산 가격은 그 세 가지 발생요인의 상관결합에 의하여 발생하는 경제가치이므로 이들 발생요인에 영향을 주며, 또한 이들을 움직이고 규정하는 요인이다.
30. 부동산 잔여법
⊙ 기간말 건물가치는 0이고, 토지가치는 일정하다고 전제하여 부동산의 전체 수익을 특정기간에 대한 환원이율로 환원, 토지의 복귀가치를 더하여 가격을 구한다.
⊙ 토지잔여법은 대상부동산의 최유효이용이 요구되며, 신규건물 및 건물가치가 상대적으로 적은 부동산에 유용하다(건물가치 추계의 오류를 줄일 수 있다).
⊙ 건물잔여법은 건물투자액의 적정성을 검토할 수 있다.
⊙ 부동산잔여법은 매년 소득이 일정함을 가정한다. 따라서 연금성격이 강한 부동산에 권장된다. 또한 건물가치만의 평가시 유용하다.
31. 부동산의 유용성: 부동산 활동에 있어서 수익성 부동산의 수익성, 주거용 부동산의 쾌적성, 공업용 부동산의 생산성을 합친 개념이다. 수익성 부동산에서는 산출이 많을수록 수익성이 높고 좋은 부동산 활 동의 대상이 되고, 주거용 부동산은 비수익성 부동산으로 분류되기 때문에 삶의 질을 위한 쾌 적성이 좋을수록 유용성이 높은 것이 된다.
32. 부동산 입지선정 : 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것과 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 역할을 하는 것을 말한다. 이러한 입지선정활동은 부동산평가활동과 연결되기도 한다.
33. 부동산의 지역성: 부동산은 자연적·인문적 조건의 전부 또는 일부를 공통적으로 가짐으로써 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있다. 따라서 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로 그 지역과 상호의존·보완·협동 및 대체·경쟁관계에 있으며, 이들의 상호관계를 통하여 사회적·경제 적·행정적 위치가 결정된다. 이러한 지역은 자연적·인문적 조건의 결합으로 이해되며 또한 각각의 특성을 갖는다.
34. 부동성 : 부동산의 자연적 특성 중 하나로 부동산의 움직이지 않는 성질을 말한다. 부동산의 자연적· 지리적 위치는 절대적인 것으로 인위적으로 이를 이동하거나 지배하지 못하는 특성을 말한다.
35. 부증성 : 부동산의 자연적 특성 중 하나로 토지는 물리적 양을 임의로 증가시키지 못한다는 뜻이다.
36. 분해법
⊙ 분해법은 다른 방법과 달리 대상부동산의 감가요인을 물리적·기능적·경제적 요인으로 세분하고, 이에 대한 상각액을 별도로 측정하여 그 합계로 감가수정을 행하는 방법으로서 경제적 감가의 경우 대상부동산 자체에서 발생하는 것이 아니므로 치유가 불가능하며, 대체원가를 재조달원가로 하는 경우 기능적 결함은 재조달원가 산정시 이미 반영되므로 행하지 않는다.
⊙ 감가유형을 세분하여 감가를 행하므로 이중감가가 되지 않도록 특히 유의해야 한다.
37. 비가역성 : 부동산 문제의 특징 중 하나로 토지이용에 있어 한번 잘못 이용되어진 토지는 최유효이용의 원칙에 알맞게 완전한 옛 상태로 회복하기가 사회적·경제적·기술적으로 어렵다거나 비용이 많이 투입된다는 것이다.
38. 산재성 점포 : 점포가 분산하여 입지하여야 유리하며, 한 곳에 집중하면 불리한 유형의 점포를 말한다. 예) 잡화점·과자점·주방용품점·이발소·공중목욕탕·세탁소 등
39. 수요의 가격탄력성
⊙ 수요의 가격탄력성은 가격이 변화할 때 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도가 되며, 대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성은 크고, 재화에 대한 지출이 소득에서 차지하는 비율이 클수록 크다. 아울러 단기보다 장기일수록 가격탄력성은 크고, 생활필수품에 대 한 수요의 가격탄력성은 적고, 사치품은 크다.
⊙ 부동산에 대한 용도전환이 용이하면 할수록 탄력성은 커지고, 부동산의 용도가 다양할수록 가격탄력성은 크다.
⊙ 대체로 주거용 부동산은 탄력적이다.
40. 수요의 변화 : 수요의 결정요인 중 그 재화의 가격 이외의 요인이 변화하면 수요곡선 자체가 이동한다. 아울러 수요의 증가는 수요곡선 자체가 오른쪽으로 이동하고, 수요의 감소는 왼쪽으로 이동하며, 수요의 증가요인으로는 일반적으로 소득의 증가, 대체재 가격의 상승, 보완재 가격의 하락, 이 자율의 인하, 정부의 공적규제 완화, 미래에 대한 기대감 고조, 매수자의 증가 등이 있다.
41. 수익배분의 원칙 : 토지·자본·노동 및 경영의 각 요소의 복합적인 결합에 의하여 발생하는 총수익은 각 요소에 배분된다는 원칙이다. 수익배분의 원칙은 부동산에 귀속되는 순수익을 기초로 하는 가격 또는 임료의 평가방법(수익환원법·수익분석법) 및 토지잔여법의 이론적 근거가 된다.
42. 수익분석법 : 부동산 감정평가법의 3방식 중 수익방식에 의해 대상부동산의 임료를 구하는 방법이다. 일반 기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후, 대상부동산이 계속 임대차하 는데 필요한 경비를 더하여 대상부 동산의 사용료(임료)를 구하는 방법을 말한다. 이 방법에 의해 구해진 가격을 수익임료 라 한다.
43. 수익환원법 : 부동산 감정평가방법의 3방식 중 수익방식에 의해 대상부동산의 가격을 구하는 방법이다. 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서 의 평가가격을 구하는 방법을 말한다. 이때 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수익률에 대상물건의 위험률을 가산한 율로 하며, 이 방식에 의해 구해진 가격을 수익가격이라 한다.
44. 순소득승수 : 순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.
45. 순현가법 : 투자로 인하여 발생할 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 얻은 순현가를 투 자의 준거로 투자결정을 하는 방법이다. 이때 할인율로 사용되는 것을 요구수익률이라 한다. 즉, 순현가법은 투자의 결과로 발생하는 현금유입을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유입의 현가와 투자비용을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가를 비교하는 투자분석방법이다.
46. 슬라이드법
⊙ 슬라이드법은 임대부동산의 필요제경비의 변동, 부동산 가격의 변동, 임료수준의 변동 등 유기적 실체를 이루어 변동한다고 보고 이들의 적정한 변동률, 즉 슬라이드지수를 파악하 여 현행 임료에 곱하여 타당한 계속임료를 산출하는 방법이다.
⊙ 산식은 계속임료=현행 임료를 정한 시점에서의 실질임료×변동률(슬라이드지수)
계속임료=현행 임료를 정한 시점에서의 순임료×변동률+필요제경비
⊙ 변동률은 토지 및 건물가격변동, 물가변동, 소득수준변동 등을 나타내는 각종 지수를 종합 적으로 감안하여 구한다.
47. 시산임료 : 부동산 감정평가에 있어서 감정평가 3방식으로 구해진 임료이다. 원가방식에 의하여 구해진 시산임료를 적산임료, 비교방식에 의하여 구해진 시산임료를 비준임료, 수익방식에 의하여 구해진 시산임료를 수익임료라고 한다. 최종적으로 임료를 결정할 때에는 이들 시산임료의 상호 조정이 필요하다.
48. 시점수정: 매매사례자료의 부동산 거래와 감정평가대상 부동산거래 간의 시간적 차이로 인하여 가격수준에 변동이 있을 경우 매매사례가격을 가격시점으로 수정하여 정상화하는 작업이다. 시점수정의 작업은 통상적으로 지수 또는 변동률 등을 활용하여 수정하게 된다.
49. 에스크로업: 부동산업의 하나로 타인의 의뢰를 받고 타인의 부동산 거래계약에 따른 이행업무를 대행하는 일종의 서비스신탁업을 말한다. 에스크로업은 부동산 거래가 단순하지 않고 발전된 사회에서는 필수적이며, 실제로도 복잡한 저당채무액 등을 정밀하게 검산하고 소유권이전등기 절차, 특허확인까지 대행하고 있다.
50. 영속성 : 부동산 특성 중 자연적 특성의 하나로 토지는 사용하여도 소모되거나 닳아서 없어지지 않는 성질이 있다.
51. 요구수익률: 어떤 투자자가 다른 곳에 투자해 대안적으로 얻을 수 있는 수익률을 말하며, 투자에 대한 기회비용이다. 즉, 투자에 대한 기회비용을 충당할 수 있을 만큼의 수익률이므로 투자가 이루어 지기 위해서 최소한 요구되는 수익률이 된다. 요구수익 률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대 한 비용이 들어 있다.
52. 이전 가능한 개발권(TDR)
⊙ 토지자원의 효율적·입체적·집약적 활용을 통한 지역 기능의 충실화 및 도시재개발을 촉진하는 점에서 의의가 있다.
⊙ 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용하는 것이 적당하지 않는 경우에 상부의 미이용 공간에 상응하는 용적률 등을 인근 토지로 옮겨서 이용하는 방법이다.
⊙ 이러한 제도는 역사적 건축물의 보존, 공한지의 확보, 전통적 용도제와 관련하여 개발에 대한 토지이용의 규제가 심할 때 활용될 수 있다.
53. 인접성 : 소유와 관련하여 경제문제를 야기시키며 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 되고, 토지의 용도면에서 대체가능성을 존재하게 한다.
54. 인플레이션
⊙ 인플레이션은 주택수요와 주택공급 측면에 영향을 미침으로써 주택가격을 상승시키며, 화폐가치 하락에 따른 위험회피수단으로서 주택에 대한 수요를 자극함으로써 주택가격을 상승시키고, 주택생산비를 상승시킴으로써 주택가격을 상승시킨다. 이는 실질임금을 감소시 켜 건설노임의 상승을 초래한다.
⊙ 인플레이션으로 인하여 주택의 상대가격이 상승하면 대체효과와 소득효과로 주택소비가 감소한다.
55. 임대사례비교법 : 부동산 감정평가방법의 3방식 중 비교방식에 의해 부동산의 임대료를 구하는 방법이다. 임대료를 산정하고자 하는 대상부동산과 동일성·유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정과 사정보정을 가하여 임료를 구하는 방법을 말한다. 이 방식에 의해 구해진 임료를 비준임료·유추임료라 한다.
56. 입지조건 : 토지가 차지하는 위치의 자연적·인문적 조건의 좋고 나쁨을 말한다.
⊙ 자연적 조건 - 지세·지질·지반·지형 등
⊙ 인문적 조건 - 사회적·경제적·행정적 요인
57. 입체이용률
⊙ 대상토지에 최유효사용의 상태를 상정하여 이를 전제로 대상 토지의 지상·지중·공중 중 공간의 이용가치를 집적한 것이 대상토지의 가격을 형성하는 요소라고 볼 때 지표부근의 공간 이용가치를 기준으로 하여 지상공간 및 지하부분을 지표면과 평행으로 적당한 높이 와 깊이로 구분하여 얻은 지상 및 지하 각 부분의 이용가치 비율을 입체이용률이라 한다.
⊙ 수익 체증·체감의 법칙과 최유효이용의 원칙에 근거를 둔다.
⊙ 토지공간의 입체이용률이 감정평가에 적용되는 예는 주로 고층빌딩이나 아파트 등 고층건물의 평가활동에서 적용되며, 고층건물에서도 그 용도에 따라 입체이용률이 다르다.
⊙ 건물의 한계효용계층이란 토지의 이용을 입체적으로 판단할 때 적용되는 토지공간 입체이용률의 원리가 건물의 고 층화를 통해서 나타나는 현상을 말한다.
58. 저당대출제도
⊙ 저당대출이란 부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여받는 금융의 한 형태이며, 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통하게 되는 것을 저당권의 유동화라 한다. 이 같은 유동화 방법은 저당권 자체를 증권화하여 유통시키는 방법과 저당권부채권을 담보로 새로운 증권을 발행하여 유통시키는 방법이 있다.
⊙ 저당대출담보부증권은 지분형·채권형·혼합형의 3가지 기본 유형으로 구분할 수 있다.
59. 적합의 원칙 : 부동산의 수익성 또는 쾌적성이 최고도로 발휘되려면 당해 부동산이 그 환경에 적합하여야 한다. 따라서 부동산이 최유효이용인가 아닌가를 판정하기 위해서는 해당 부동산이 환경에 적합한가 아닌가를 분석하여야 한다. 즉, 부동산이 입지한 환경에 적합하여야 최유효이용의 상태임을 강조하는 원칙이다.
60. 전이현상: 전이현상이란 부동산 현상이 지역 상호간 옮겨 다니는 현상을 의미하며, 부동산의 종류·규모·지역특성 등에 따라 상당한 차이가 있다. 보통 부동산 투기나 부동산 개발 등은 전이성이 높고 도시화현상이나 빌딩수요현상 등은 전이현상이 낮다. 아울러 어떤 부동산 현상이 그것이 발생한 지역에서 다른 지역으로까지 확대되는 현상을 확대현상이라 하고, 반대로 일단 광역적으로 확대된 부동산 현상의 지역적 규모가 점점 축소되는 현상을 수축현상이라 한다.
61. 접근성
⊙ 어떤 목적물에 도달하는데 시간적·경제적·거리적·심리적 부담이 적은 것을 접근성이라고 하는데 접근성이 좋을수록 입지조건은 양호하고 그 가치는 크다.
⊙ 거리의 구분에는 실측거리·시간거리·의식거리·운임거리가 있다. 거리가 가까우면 접근성은 양호하다. 그러나, 가까우면서도 접근성이 의외로 나쁜 경우도 있다.
⊙ 부동산의 용도는 다양하므로 부동산의 접근성 판단은 그 부동산의 용도에 따라 종합적이고, 복합적으로 결정하는 것이 중요하다.
62. 준부동산
⊙ 민법상 동산이지만 부동산과 같이 법률적으로 취급하는 자산을 말하며, 이는 공시수단(등기·등록)을 요한다.
⊙ 종류에는 항공기·선박·기계장비·자동차·광업재단·공장재단·어업권·입목 등이 있다.
63. 지렛대 효과(레버리지 효과)
⊙ 차입금이 지분 수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 의미한다.
⊙ 현금수지분석에서 종합환원율이 저당환원율보다 클 경우는 정의 레버리지, 그 반대의 경우에는 부의 레버리지가 발생한다.
⊙ 정의 레버리지는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키는 방향으로, 부의 레버리지는 지분투자자의 수익을 감소시키는 방향으로 작용한다.
64. 지리정보시스템=GIS
⊙ 자료처리단계는 입력·분석저장·출력의 3단계로 구분된다.
⊙ 지리정보체계의 기능은 매우 다양한 분석능력을 가지며, 입지·조건·경향·패턴·모델링의 5가지로 구분한다.
☞ 입지란 특정의 장소에 무엇이 있는가를 알고자 하는 것이다.
☞ 조건이란 몇 가지 조건을 설정하고서 이를 만족시키는 위치를 찾고자 하는 것이다.
☞ 경향은 시간의 변화에 따른 입지나 조건의 변화를 분석하는 것이다.
☞ 패턴이란 찾고자 하는 대상의 공간적 분포를 확인하는 기능이다.
☞ 모델링이란 설정된 상황에서 사건의 변화 양상을 예측하는 기능이다.
65. 직주분리 : 직장과 주거지가 도심과 교외와 같이 멀리 떨어져 있는 것을 말하며, 대부분의 도시인들이 직장은 도심에 두고 그 거처는 도심에서 멀리 두는 현상을 말한다. 이러한 현상은 도심의 환 경악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적 규제 및 교통의 발달로 인하여 생기며, 직주분리의 결과 도심의 상주인구가 감소함으로써 도심의 주·야간의 인구차가 커지는 공동화(도넛) 현상이 나타난다.
66. 집심성 점포: 배후지의 중심부에 입지하는 유형으로 여기에 적합한 상업의 종류에는 도매점·백화점·고급 음식점·요리점·귀금속점· 미술품점·영화관·극장·시계점·화장품점·약국·서점 등이 있다.
67. 집재성 점포: 동일한 업종의 점포가 서로 한 곳에 입지하는 것이 유리한 점포의 유형으로 금융기관을 비롯 하여 보험회사·관공서·사무실·기계점·가구점·전기부품점 등이 해당된다.
68. 최유효이용의 원칙: 부동산 가격은 부동산의 효용이 최고로 발휘될 가능성이 가장 많은 이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성되며, 이 경우 최유효이용은 객관적으로 보아서 양식과 통상의 이용능력을 보유한 사람에 의해 합리적·합법적인 최고 최선의 이용방법으로 활용되는 것이다. 최유효이용의 원칙은 부동산의 특성인 용도의 다양성과 공급의 상대적 희소성에서 이론적 근 거를 찾을 수 있다.
69. 투기와 헤징
⊙ 투기란 일정기간 중의 가격변동으로부터 이득을 얻을 목적으로 의도적으로 어떤 자산을 구입한 후 가격이 상승하면 매각하는 행위를 말한다.
⊙ arbitrage는 두 시장의 일시적인 가격차이를 이용하여 이득을 얻을 목적으로 동 종류의 자산을 가격이 낮은 시장에
서는 매입하고, 가격이 높은 시장에서는 매각하는 행위를 말한다.
⊙ hedging은 자산의 가치를 유지하기 위하여 가격변동이 서로 상반되는 동 종류의 자산을 매입·매각하는 행위이다.
헤징은 원래 현물시장에서의 가격변동 위험을 상쇄시키기 위하여 현물시장과는 반대로 선물시장에서 행위를 하는 것이다.
70. 토지공개념
⊙ 토지는 개인의 사적 재산임과 동시에 국토의 일부이므로 국민을 위해 이용해야 할 공적 재산이다.
⊙ 택지소유상한에 관한 법률, 개발이익환수에 관한 법률, 토지관리 및 지역균형개발특별회계법, 종합토지세법 등이 관련 법률이다.
71. 포트폴리오 이론 : 여러개의 자산을 분산 투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합 편익을 취득할 수 있도록 하는 자산의 관리방법 또는 원리를 의미한다. 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험(비체계적 위험)과 피할 수 없는 위험(체계적 위험)이 있는데 부동산포트폴리오는 비체계적 위험을 제거하기 위한 부동산 분산투자 방법이다.
72. 표준적 사용
⊙ 부동산은 지역성을 가짐으로 하여 다른 부동산과 함께 지역을 구성하고, 다른 부동산과 함께 상호작용을 하여 그 지역에 독특한 특성을 지니게 되는데 그 특성이 구체적으로 표준적 사용으로 나타나게 된다.
⊙ 부동산의 지역성에 의해 도출되는 지역은 하나의 유기체적인 생명체도 항상 변동의 과정에 있다. 따라서 표준적 사용도 항상 변동한다.
⊙ 대상부동산이 속해 있는 지역에 대한 지역분석의 결과 도출되며, 다른 지역의 표준적 사용과 구별되는 독특한 특징을 가진다.
⊙ 그 지역의 가격수준을 판정하는 근거가 되며, 최유효사용의 판정에 표준이 된다.
73. 필지와 획지
⊙ 필지는 지적법상의 용어로서 한 개의 토지에 대한 물권이 미치는 범위와 한계를 표시하며, 필지는 토지에 대한 법률관계의 단위개념으로 지번이 붙은 토지의 등록단위이다.
⊙ 획지는 하나의 거래나 이용 등의 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위로 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이며, 획지는 행정적·법률적·인위적·물리적·자연적 기준으로 구분된다.
74. 필터링(여과과정)
⊙ 주택순환과정(필터링)은 소득이 높은 계층의 가구가 신규 주택으로 이동함으로써 생긴 공가를 소득이 낮은 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구매할 수 있을 때 발생한다.
⊙ 시간이 지남에 따라 주택의 가격이 상승하거나 가구의 소득이 증대되는 경우에는 상향적 여과과정, 그 반대는 하향적 여과과정이 생긴다.
⊙ 가구의 소득이나 기호에 변환없이 근린주택의 변화에 따라 생기는 순환과정을 수동적 순환, 반대로 가구의 이동에 의해 일어나는 순환현상을 능동적 순환이라 한다.
⊙ 주택여과 과정에 영향을 미치는 요인으로는 인구 구조와 규모, 주택의 노후화 정도, 가구 소득의 변화, 공공기관의 개입 등이 있다.
75. 피드백 관계
⊙ 입지잉여가 높으면 지가가 높고 토지이용이 집약화 되며, 입지잉여가 낮으면 지가가 낮고 토지이용이 조방화 되는 지가와 토지이용의 관계를 말한다.
⊙ 입지가 양호한 위치가 한정되어 있어 입지경쟁이 나타나는바, 지가를 가장 높게 지불할 수 있는 이용자가 이용하게 되는 것을 입지잉여라 한다.
⊙ 지가구배현상이란 지가수준이 100% 입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮게 되며, 그 낮아지는 정도를 지가구배라 한다. 여기서 100% 입지란 도심지의 지가수준이 가장 높은 곳이다.
76. 할당법
⊙ 토지평가의 방법 중 인구밀도가 조밀한 도시지역에서는 공지에 대한 매매사례를 찾기가 쉽지 않으며, 공지에 대한 매매사례가 없을 경우에 이용하는 평가방법으로서 대상획지에 대한 적절한 매매사례를 찾을 수 없을 경우에 대안적으로 이용될 수 있는 방법이다.
⊙ 할당법은 균형의 원리와 기여의 원리에 근거를 두고 있다.
⊙ 특정 위치의 특정 유형의 부동산에는 어떤 전형적인 지가비율이 있다는 것이다.
⊙ 할당법에서는 이 지가비율을 적용하여 전체 부동산의 가치를 토지와 건물에 할당하여 대상획지의 가치를 구하고 있다.
77. 할인현금수지분석법
⊙ 순현가법과 내부수익률법이 있다.
⊙ 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 것을 순현가라고 하며, 순현가가 0보다 클 때 투자할 가치가 있다.
⊙ 내부수익률은 투자를 하여 미래에 예상되는 현금유입의 현가와 예상되는 현금유출의 현가를 동일하게 하는 할인율을 말한다.
⊙ 내부수익률이 요구수익률보다 높은 투자안에 대해서 투자가치가 있다.
⊙ 내부수익률법과 순현가법이 투자가치의 평가에 있어 상반된 결과를 가져올 경우 순현가법 에 의해서 투자가치를 평가하는 것이 합리적이다.
78. 호스콜드법과 인우드법
⊙ 자본회수분을 원금을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 투자한다고 전제하여 자본회수율로 안전율(축적이율)을 사용하여 환원이율과 구별한다.
⊙ 전형적인 투자자는 감체기금을 설치하지 않으며, 회수자금을 전형적인 부동산 부분 또는 통상적 사업에 투자한다고 하여 자본회수율을 따로 정하지 않고 연금현가율을 사용하여 환원한다.
⊙ 호스콜드법은 소득의 흐름이 일정한 장기고정임대차 및 산림·광산 등 소모성 자산에 유용하며, 인우드법은 내용연수 만료 후에도 재투자하여 수익연장이 가능한 어장·수퍼 등에 유용하다.
79. 환경
⊙ 부동산은 환경의 구성분자이다. 환경의 변화는 부동산에 큰 영향을 미친다.
⊙ 환경은 공간적 확대현상으로 환경의 경계를 파악하여 부동산 활동을 하여야 한다.
⊙ 최근의 부동산 활동은 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다.
⊙ 부동산 활동을 둘러싼 환경관계로 자연적 환경과 인문적 환경(제도적·사회적·문화적· 경제적·기술적 환경)이 있다.
80. 환원이율 : 부동산 감정평가에 있어서 수익환원법에 따라 원본가격을 구하는 환원율로 부동산의 수익성을 나타내는데 금융시장에 있어서의 이자율과 밀접한 관련성을 가진다. 따라서 환원이율의 결정에는 투자이율을 표준으로 하고, 당해 부동산의 개별성을 종합적으로 검토하여 결정한다.
81. 효율적 시장
⊙ 정보가 즉각적으로 비용없이 정확하게 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.
⊙ 자본시장에 있어서 완전시장의 조건
☞ 거래비용이 존재하지 않는다.
☞ 세금이 존재하지 않는다.
☞ 완전한 가분성·시장성이 존재한다.
☞ 가격에 순응자
☞ 모든 정보는 지불되지 않고 획득이 가능하다.
☞ 외부간섭이 없다.
⊙ 완전시장이 성립되지 않더라도 효율적 시장의 성립은 가능하다.
⊙ 가격에 모든 정보가 반영되면 마찰요인이 극소화되어 효율적 시장이 가능하다.
⊙ 자본시장의 효율성의 3대 측면은 할당(배분)효율성, 운영효율성, 정보효율성을 들수 있다.
82. 후보지와 이행지
⊙ 후보지는 현재의 용도에서는 사용이 불가능하였던 다른 용도로 전환되고 있는 토지로, 농지가 택지지역으로 전환되는 경우이다.
⊙ 이행지는 현재의 용도에서 사용 가능한 용도간의 변화를 말하며, 주택지역이 상업지역으로 변하는 토지를 말한다.
출처 : 방송대문학카페밝은나라좋은세상
글쓴이 : 금나래 원글보기
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