[스크랩] 주택차압 절차 주마다 다르다, CA는 보통 6~8개월 걸려

캘리포니아에서는 일반적으로 은행 페이먼트를 내지 못하고 6~8개월이 지나면 차압 절차가 완료된다.

그렇다면 전국 모든 주에서 같은 절차 기간에 걸쳐 차압이 이뤄질까. CNN머니가 20일자로 보도한 자료에 따르면 주마다 차압 기간이 크게 다른 것으로 나타났다.

이 보도에 따르면 캘리포니아에서는 채무상환 불이행 통보(Notice of default)가 오고 나서 4~6개월 정도 걸리는 차압 기간이 뉴욕의 경우 무려 1년 이상 걸리는 것으로 밝혀졌다.

반면 앨라배마는 채무상환 불이행 통보 이후 차압이 완료되는 기간이 불과 1개월에 불과하며 뉴햄프셔 미시시피 미시건주 등도 2개월 정도에 그쳐 채무자 보호가 상대적으로 미약했다.

이처럼 차압 기간이 주마다 차이를 보이는 것은 융자은행들이 융자를 한 후 이를 보호하는 법적 장치로 택하는 제도가 주마다 다르기 때문이다.

일반적으로 각 주가 택하는 융자 보호 장치는 모기지와 신탁증서(디드 오브 트러스트.Deed of Trust)의 두가지 방식.

단순히 모기지 방식을 택하면 융자는 융자은행(채권자)과 주택소유주(채무자)의 두 당사자로 이뤄진다. 반면 신탁증서 방식을 택하면 융자은행과 주택 소유주외 트러스티라는 제 3자가 관여된다.

두 방식의 차이는 모기지 방식의 경우 채권자와 채무자가 차압을 놓고 협상을 하게 되고 법원 판결 과정을 거쳐야 하기 때문에 기간이 길어진다.

이에 반해 신탁증서 방식은 트러스티라는 제 3자가 법원을 거치지 않고 직접 차압 절차를 진행하기 때문에 모든 과정이 빨리 진행된다.

신탁증서 방식을 택할 경우 주택을 구입할 때 융자은행과 주택소유주는 신탁증서를 작성 합의하게 된다. 이 문서에는 모기지를 제때 내지 못하면 주택 처분권을 트러스티에게 맡긴다는 내용이 들어있다.

이에 따라 트러스티가 차압 절차를 진행하는 것이다.

캘리포니아의 경우 신탁증서 방식을 채택하고 있기 때문에 차압이 비교적 빨리 진행되는 주중 하나에 속한다.

모기지 방식을 채택한 주로는 버몬트 플로리다 네브라스카 뉴욕 등이 대표적

출처 : 미국부동산연구회

글쓴이 : 공진원 원글보기

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